نویسنده: جوزی هاروی
منبع: “SBS News“، تاریخ نشر: ۲۹ اگوست ۲۰۲۶
برای شمار روزافزونی از استرالیایی‌ها، خانه‌دار شدن ممکن است به بهای از دست رفتن بخش بزرگی از پس‌انداز بازنشستگی‌شان تمام شود.
آخرین قسط وام مسکن دامیان هول زمانی سررسید خواهد شد که او ۸۰ ساله است. هول اکنون ۵۲ سال دارد. او حدود یک دهه پیش نخستین خانه‌اش را خرید و در سال ۲۰۲۴ وام مسکن خود را با شرایط تازه تنظیم کرد. به این ترتیب، درست پیش از رسیدن به ۵۰ سالگی، یک دورهٔ تازهٔ بازپرداخت سی‌ساله را پذیرفت.
او یکی از شمار رو به افزایش استرالیایی‌هایی است که نخستین خانهٔ خود را در سنین بالاتر می‌خرند. بر اساس اطلاعات «آزی هوم لونز» (Aussie Home Loans)، یکی از بزرگ‌ترین مؤسسه‌های کارگزاری وام مسکن در استرالیا، افراد بالاتر از ۴۰ سال در سال گذشته نزدیک به یک‌پنجم خریداران نخستین خانه را تشکیل می‌دادند؛ یعنی ۱۸٫۷ درصد.
این رقم در سال ۲۰۰۵ اندکی بیشتر از ۵٫۵ درصد بود.
در سوی دیگر، افراد کمتر از ۲۰ سال در سال ۲۰۰۵ حدود یک‌چهارم خریداران نخستین خانه را تشکیل می‌دادند؛ اما سهم این گروه در سال ۲۰۲۵ به کمتر از نیم درصد کاهش یافته است.
با افزایش قیمت مسکن و دشوارتر شدن ورود جوانان به بازار، راهکارهایی که برای آسان‌تر کردن مسیر خانه‌دار شدن ارائه شده‌اند، بیش از همه بر افزایش دسترسی به اعتبار تمرکز داشته‌اند؛ یعنی خریداران بتوانند پول بیشتری قرض بگیرند، پیش‌پرداخت کمتری بپردازند یا وام را در مدت طولانی‌تری بازپرداخت کنند.
در چارچوب طرح پیش‌پرداخت پنج‌درصدی دولت فدرال، خریداران می‌توانند با سپرده‌ای اندک‌تر وام بگیرند. وام‌های دارای ضمانت خانواده نیز به خریداران نخستین خانه اجازه می‌دهد تا صد درصد قیمت ملک را قرض بگیرند.
در همین حال، شمار بیشتری از وام‌دهندگان دوره‌های بازپرداخت چهل‌ساله ارائه می‌کنند. این بدان معناست که برخی وام‌گیرندگان ممکن است تا سال‌های پایانی عمرشان همچنان سرگرم پرداخت اقساط باشند.
اگر شمار بیشتری از استرالیایی‌ها در سنین بالاتر خانه بخرند و هم‌زمان وام‌های بزرگ‌تری را برای دوره‌های طولانی‌تر بگیرند، چه اتفاقی خواهد افتاد اگر با بدهی وام مسکن وارد دوران بازنشستگی شوند؟
بازی گربه و موش
آسان‌تر کردن دسترسی مردم به وام می‌تواند به افزایش بیشتر قیمت خانه‌ها دامن بزند. جیمز گراهام، کارشناس اقتصاد مسکن در دانشگاه سیدنی، می‌گوید تا زمانی که عرضهٔ مسکن به‌گونه‌ای چشم‌گیر افزایش نیابد، گسترش دسترسی به اعتبار به‌تنهایی راه‌حلی پایدار نخواهد بود.
گراهام به SBS News می‌گوید: «این، در واقع، نوعی بازی گربه و موش است.» او می‌افزاید: «قیمت‌ها بالا می‌رود و ما هم شرایط اعتباردهی وام مسکن را تغییر می‌دهیم. همین تغییر، قیمت‌ها را باز هم بالاتر می‌برد.»
به گفتهٔ او، مردم فقط پول بیشتری قرض می‌گیرند تا خانه‌های گران‌تری بخرند؛ بی‌آن‌که در عمل وضعیت‌شان بهتر شده باشد. هنگامی که دولت در سال گذشته طرح پیش‌پرداخت پنج‌درصدی را برای کمک به خریداران نخستین خانه گسترش داد، بانک مرکزی استرالیا پیش‌بینی کرد که این اقدام احتمالاً «دست‌کم تا اندازه‌ای فشار صعودی بیشتری» بر قیمت مسکن وارد خواهد کرد.
بر اساس اطلاعات بانک مرکزی، تا ماه مارچ ارزش وام‌های تازه‌ای که خریداران نخستین خانه دریافت کرده بودند، حدود ۱۱ درصد بیشتر از دورهٔ پیش از گسترش این طرح در ماه اکتوبر بود. این افزایش عمدتاً از بزرگ‌تر شدن میانگین مبلغ وام‌ها ناشی می‌شد.
هزینه‌های خانه‌دار شدن در سنین بالاتر
گراهام می‌گوید خرید نخستین خانه در سنین بالاتر، پیامدهایی فراتر از ادامه یافتن بدهی وام تا دوران بازنشستگی دارد. ورود به بازار مسکن در ۴۰ یا ۵۰ سالگی، زمان کمتری برای ایجاد سرمایه و ثروت ملکی باقی می‌گذارد و ممکن است توانایی افراد برای جابه‌جایی هم‌زمان با تغییر شرایط زندگی‌شان را محدود کند. او توضیح می‌دهد: «احتمال دارد مردم برای مدت طولانی‌تری در یک محل گیر بمانند.» گراهام هشدار می‌دهد برخی خریداران ممکن است ناچار شوند در خانه‌ای بمانند که قرار بود تنها نخستین گام ورودشان به بازار باشد، نه خانهٔ دایمی و نهایی آنان.
او می‌افزاید: «کاهش جابه‌جایی، پیامدهای اجتماعی ویژهٔ خود را دارد.»
«مردم نمی‌توانند به محله یا اجتماعی بازگردند که می‌خواستند بخشی از آن باشند. ممکن است بیشتر از آنچه می‌خواستند از فرزندان‌شان فاصله داشته باشند یا به محل‌های کاری مورد نظرشان نزدیک نباشند.»
«شاید به این دلیل که تنها در حاشیه‌های دوردست شهر توان خرید خانه داشته‌اند، به آنجا رفته باشند؛ اما اکنون از امکانات عمومی و خدمات صحی و داکتران نیز دور مانده‌اند.»
خانه‌دار شدن در سنین بالاتر و گرفتن وام‌های بزرگ‌تر می‌تواند برای بخش مراقبت از سالمندان نیز پیامدهایی داشته باشد.
به‌طور سنتی، بسیاری از سالمندان استرالیایی برای تأمین هزینه‌های دوران بازنشستگی یا مراقبت‌های سالمندی به سرمایهٔ خالص خانهٔ خود متکی بوده‌اند. سرمایهٔ خالص، بخشی از ارزش ملک است که پس از کسر بدهی وام، کاملاً به مالک تعلق دارد. بسیاری از افراد این سرمایه را با فروش خانهٔ خانوادگی در اختیار می‌گیرند.
باقی ماندن بدهی وام مسکن می‌تواند این روند را مختل و میزان سرمایهٔ در دسترس سالمندان را کاهش دهد. نگرانی دیگر، فشار درازمدت ناشی از پرداخت وام مسکن است. پژوهشی که مؤسسهٔ تحقیقات مسکن و شهر استرالیا (AHURI) در سال ۲۰۱۹ انجام داده، نشان می‌دهد این فشار می‌تواند رفاه سالمندان را کاهش دهد و بازنشستگان را ناچار کند برای پرداخت بدهی مسکن از پس‌انداز بازنشستگی یا سوپرانواسیون خود برداشت کنند.
این وضعیت می‌تواند فشار بیشتری بر نظام مستمری دولتی وارد کند. در حال حاضر، خانهٔ اصلی افراد در ارزیابی دارایی‌های مربوط به دریافت مستمری سالمندی (Age Pension) محاسبه نمی‌شود.
بنابراین، اگر فردی از سوپرانواسیون خود برای پرداخت بدهی خانهٔ اصلی‌اش استفاده کند، میزان دارایی‌های قابل ارزیابی او کاهش می‌یابد و ممکن است واجد شرایط دریافت مستمری سالمندی شود.
تام آلوز، مدیرعامل AHURI، به SBS News می‌گوید: «جمعیت استرالیا در حال پیر شدن است. اگر دولت از طریق نظام مستمری از مردم حمایت کند، فشار مالی واردشده بر دولت نیز افزایش خواهد یافت.»
او می‌افزاید: «نظام اجباری سوپرانواسیون برای مقابله با همین مسئله طراحی شده است. اگر مردم به دلیل استفاده از پس‌انداز بازنشستگی برای پرداخت وام مسکن، دیگر درآمد کافی از سوپرانواسیون خود نداشته باشند، روشن است که با یک مشکل روبه‌رو خواهیم بود.»
پژوهش AHURI نشان می‌دهد که حتی در دههٔ ۱۹۹۰ نیز داشتن بدهی وام مسکن در میان افراد ۵۵ تا ۶۴ ساله چندان معمول نبود. با این حال، میان سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۱۳، سهم استرالیایی‌های این گروه سنی که همچنان اقساط وام مسکن می‌پرداختند، از کمتر از ۲۰ درصد به ۴۵ درصد افزایش یافت.
مالکیت خانه مدت‌ها یکی از پایه‌های اصلی نظام بازنشستگی استرالیا بوده است. سیاست‌هایی مانند مستمری سالمندی نیز بر این فرض بنا شده‌اند که بیشتر افراد هنگام بازنشستگی مالک کامل خانهٔ خود هستند.
برآوردهای رایج دربارهٔ میزان پس‌انداز لازم برای بازنشستگی نیز معمولاً فرض می‌کنند که افراد تا زمان بازنشسته شدن، وام خانهٔ خود را به‌طور کامل پرداخت کرده‌اند. برخی مدل‌سازی‌ها وضعیت مستأجران را نیز در نظر می‌گیرند؛ اما بازنشستگانی که همچنان اقساط وام مسکن می‌پردازند، تا حد زیادی از این محاسبات کنار گذاشته شده‌اند.
سوزان تورپ، متخصص امور مالی بازنشستگی در دانشگاه موناش، به SBS News می‌گوید: «این مدل‌ها فرض می‌کنند که مردم مالک کامل خانهٔ خود هستند.»
او می‌افزاید: «در این محاسبات جایی برای فردی در نظر گرفته نشده که مثلاً هنگام بازنشستگی هنوز ۱۵۰ هزار دالر بدهی وام مسکن داشته باشد.»
با این حال، شمار رو به افزایشی از استرالیایی‌ها ممکن است با این فرض‌ها همخوانی نداشته باشند. در نظرسنجی ماه جنوری «لون مارکیت گروپ» (Loan Market Group) از یک‌هزار و ۲۰ نفر، تنها ۵۸ درصد گفته بودند که قصد دارند تا پیش از بازنشستگی مالک خانه شوند.
گسترش وام‌های مسکن چهل‌ساله
شمار اندک اما رو به افزایشی از وام‌دهندگان استرالیایی، دوره‌های بازپرداخت چهل‌ساله ارائه می‌کنند. این وام‌ها ممکن است به افراد امکان دهد مبلغی را دریافت کنند که با دورهٔ بازپرداخت کوتاه‌تر، توان پرداخت آن را نداشتند؛ اما در سراسر عمر وام، هزینهٔ بهرهٔ بسیار سنگینی بر آنان تحمیل خواهد شد.
ریچارد براون، کارگزار شرکت Mortgage Choice در اپینگ سیدنی، می‌گوید بسیاری از مشتریانش به دنبال راه‌هایی برای به حداکثر رساندن توان وام‌گیری خود هستند. همین مسئله باعث شده است با وجود پیامدهای منفی، تمایل بیشتری به وام‌های درازمدت نشان دهند.
او می‌گوید: «وام‌گیرندگان می‌خواهند به پولی دسترسی پیدا کنند که برای خرید ملک مورد نظرشان نیاز دارند.»
«نوع و شرایط وام دیگر برای‌شان اهمیت چندانی ندارد.»
سباستین واتکینز، مدیرعامل و از بنیان‌گذاران گروه بزرگ کارگزاری وام مسکن «لندی» (Lendi Group)، می‌گوید تکیه بر روش‌هایی مانند طولانی‌تر کردن دورهٔ وام، ممکن است مشکل اصلی، یعنی قیمت‌های دور از توان مردم، را از نظرها پنهان کند.
او به SBS News می‌گوید: «نمی‌توانیم در برابر طولانی‌تر شدن مدت پس‌انداز مردم، فقط زمان بیشتری برای بازپرداخت وام در اختیارشان بگذاریم.»
اگر روند کنونی ادامه یابد، واتکینز انتظار دارد که در یک یا دو دههٔ آینده، وام مسکن معمول یک فرد استرالیایی «بزرگ‌تر باشد، در سنین بالاتری گرفته شود و با انعطاف و پویایی بیشتری مدیریت شود».
او می‌گوید: «احتمالاً دوره‌های طولانی‌تر بازپرداخت، وام‌گیری بیشتر با حمایت خانواده یا چند نسل و محصولاتی را خواهیم دید که با تغییر درآمد، شرایط خانوادگی و نیازهای ملکی مشتریان سازگار می‌شوند.»
جاپان نمونهٔ تاریخی و افراطی وام‌گیری میان‌نسلی را ارائه می‌کند. این کشور در دههٔ ۱۹۸۰ و هم‌زمان با افزایش شدید هزینهٔ مسکن، وام‌های صدساله را آزمایش کرد؛ وام‌هایی که قرار بود بازپرداخت آن‌ها در چند نسل ادامه یابد.
پژوهشگرانی که بعدها این وام‌ها را بررسی و مدل‌سازی کردند، به این نتیجه رسیدند که چنین وام‌هایی تأثیر چندانی بر بهبود توان خرید مسکن نداشته‌اند.
وقتی بدهی از دوران کاری فراتر می‌رود
واتکینز می‌گوید وام‌دهندگان هنگام ارزیابی درخواست افراد مسن‌تر، معمولاً به دنبال یک راهبرد خروج قابل‌اعتماد هستند؛ راهبردی که نشان دهد وام‌گیرنده پس از بازنشستگی نیز می‌تواند بدهی خود را بدون دشواری مدیریت کند.
او می‌گوید: «ممکن است وام‌دهندگان میزان باقی‌ماندهٔ وام در سن بازنشستگی را بررسی و مقدار پیش‌بینی‌شدهٔ سوپرانواسیون و سایر دارایی‌های وام‌گیرنده را محاسبه کنند.»
«راهکار احتمالی دیگر، فروش خانه و خرید ملکی کوچک‌تر یا ارزان‌تر است.» هول که نخستین خانه‌اش را در ۴۲ سالگی خرید، می‌گوید بانک پیش از تأیید وام، میزان موجودی سوپرانواسیون او را درخواست کرد.
او می‌گوید: «کار تقریباً تمام شده بود که موجودی سوپرانواسیونم را خواستند. همان‌جا متوجه شدم چون دورهٔ وام از سن بازنشستگی‌ام فراتر می‌رود، می‌خواهند مطمئن شوند که پس‌انداز کافی برای پرداخت باقی‌ماندهٔ وام دارم.»
هول می‌گوید وقتی به سن بازنشستگی برسد، باید بتواند باقی‌ماندهٔ وام مسکنش را به‌راحتی و با برداشت یک‌جای پول از سوپرانواسیون پرداخت کند. او قصد دارد پس از آن برای دریافت مستمری سالمندی اقدام کند.
چالش بدهی در دوران بازنشستگی
آلوز می‌گوید برای این مشکل یک راه‌حل سیاستی واحد وجود ندارد؛ اما دولت‌ها باید سیاست‌های مسکن و بازنشستگی را در پیوند با یکدیگر بررسی کنند.
به گفتهٔ او، یکی از راهکارها می‌تواند اصلاح شرایط مستمری سالمندی باشد تا تفاوت میان صاحبان خانه و افرادی که خانه ندارند، بهتر در نظر گرفته شود. گسترش گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه برای سالمندان نیز می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد.
در سطحی گسترده‌تر، فراهم کردن امکان خانه‌دار شدن در سنین پایین‌تر و افزایش عرضهٔ خانه‌های اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه می‌تواند شمار استرالیایی‌هایی را که با فشار هزینه‌های مسکن وارد دوران بازنشستگی می‌شوند، کاهش دهد. تورپ می‌گوید هنوز پرسش‌های اساسی و بی‌پاسخی دربارهٔ آیندهٔ شمار رو به افزایش استرالیایی‌هایی وجود دارد که با بدهی وام مسکن بازنشسته می‌شوند.
او می‌گوید: «این پرسش که سیاست مسکن چگونه باید با نظام سوپرانواسیون و سیاست بازنشستگی هماهنگ شود، هنوز به‌طور کامل پاسخ نیافته است.»
